在印度、巴西和埃塞俄比亚等发展中国家，一些发展最快的城市是如此为钱所困．这些城市往往难以为不断增长的人口提供基本的基础设施和服务，导致普遍的不平等。到70%的居民发展中城市缺乏一项或多项核心服务，如住房、水和卫生、能源或交通。

可以帮助城市产生公共收入以解决不平等问题和促进包容性发展的一个金融工具是土地价值捕获。

什么是土地价值俘获?

土地价值俘获是一种允许地方政府收费的融资工具费用和税收给开发商和业主，并增加收入，然后再投资于社区和城市服务。这是一个简单概念的技术术语，适用于所有类型的城市，特别重要，但没有得到充分利用发展中城市．这一工具在发达城市中使用得更为普遍，但如果发展中城市能够有效地实现土地价值捕获，它们将受益匪浅。

随着城市地区的增长和发展，土地的价格或价值通常会上升——特别是当政府投资于公共基础设施或实施分区改革和对私人开发商的激励措施时。土地价值俘获使地方政府能够利用不断增长的土地价值，通过政府投资使这些地点具有吸引力和宜居性。这一概念是一种确保公共部门投资和干预产生的部分价值得到再投资的方法，私营部门可以从中受益并在此基础上继续发展到社区．

如果管理得当，获取土地价值的好处可以促进包容性和公平的城市发展，通过为基本卫生和公共交通等更多服务以及公园和绿地等便利设施付费，创造一个良性循环。土地价值捕获确保政府行动产生更广泛的公共利益。

政府如何运用土地价值俘获?

城市应用土地价值俘获的一个常用工具是财产税，这可以为地方政府提供稳定的收入。当房地产价值上升时，政府可以获取部分额外的土地价值，并将其用于公共基础设施和服务，使社区受益。然而，在发展中城市，挑战往往在于建立清晰的记录谁拥有什么土地。

政府也可以利用其他土地价值捕获工具,如:

  • 建筑权利收费:开发商向市政府支付费用，以扩大其建筑的占地面积，超出通常允许的范围。
  • 改善贡献:开发商出资改善公共服务和基础设施，直接使其物业所在地的居民或租户受益。
  • 土地调整计划:土地所有人集体把他们的土地集中起来，并把他们的一部分财产贡献给政府，然后重新设计该地区，提供更好的基础设施、公共服务、公园等。作为回报，土地所有者从社区的改善中获得了财产价值的增加。

在创造公共收入的同时，获取土地价值可以减轻士绅化的一些有害影响。通常是随着城市的发展土地价格增加在美国，低收入居民和小型或非正式企业面临流离失所，因为生活和经营成本变得难以承受。

利用土地价值俘获，政府可以将高价公寓楼和豪华购物中心等高端开发项目产生的部分收入重新分配，用于支付支持该地区低收入居民的经济适用房和社会服务。

在发展中城市使用土地价值捕获的挑战是什么?

许多治理和必威官网亚洲体育制度挑战存在为发展中国家的城市实施土地价值捕获。其中包括过时或不足的土地登记，这使得追踪和征收房产所有权变得困难;缺乏投资获取土地价值的政治意愿;监督土地价值获取项目的机构能力薄弱;以及贫民窟等非正式定居点的主导地位——那里的居民通常没有正式的财产权。

较发达的城市几十年来一直在使用土地价值捕获工具，但它们在将收入用于公共利益方面的有效性尚未得到广泛研究。在发展中城市，土地价值捕获尚未得到广泛实施和研究。

有哪些城市使用土地价值捕获的例子?

尽管如此，一些发展中城市仍在尝试土地价值捕获，并为其他希望开始尝试的城市提供了经验教训。WRI的新工作报告看看这些早期采纳者的三个例子——São保罗、亚的斯亚贝巴和海德拉巴——来了解在从土地价值获取项目中实现经济和公平成果方面，哪些是有效的，哪些是无效的。

这些城市代表了发展中国家不同的收入水平、城市化模式和治理结构，它们迄今的经验可以为其他城市提供借鉴。必威官网亚洲体育本文还研究了这些城市如何克服障碍，有效地实现土地价值捕获。

在São Paulo使用建筑津贴(CEPACs)进行城市改善

在21世纪初，São巴西圣保罗使用额外建设潜力证书(CEPACs)为公共住房等基础设施项目创造收入。开发商可以在股票市场上购买CEPACs，而不是申请在特定区域建设的权利，为政府创造收入。

Água espraada城市运营项目，在一个地区占主导地位贫民窟(或非正式定居点)，坐落在一条小溪旁，是一个通过出售CEPACs获得改善住房和排水设施资金的地方。这种对改善低收入地区基础设施的关注可以作为公平土地价值捕获设计的一个模式。

São保罗实现了增加收入的经济目标。Água espraada项目在2004年至2012年间从CEPACs筹集了29亿巴西雷亚尔(8.06亿美元)。强大的政治意愿是成功的关键因素。

然而，市政府使用这些收入的方式本可以更加公平。29亿巴西雷亚尔中只有33%用于直接惠及当地低收入家庭的服务。59%的资金用于道路基础设施建设，使高收入车主受益。许多在建设期间流离失所的低收入家庭没有获得足够的替代住房。

此外，该市没有留出足够的土地用于公共基础设施和服务，不得不在项目完成后以更高的价格回购土地。从一开始就考虑到这种风险对于避免不必要的成本非常重要，同样重要的是确保从土地价值获取中获得的收入优先为低收入居民提供服务，以获得更广泛的公共利益。

亚的斯亚贝巴中央利德塔社区的再开发

埃塞俄比亚政府控制着该国的土地所有权，允许亚的斯亚贝巴等城市将土地出租给个人和企业，从而为基础设施项目带来公共收入。2005年，亚的斯亚贝巴开始在Lideta市中心的小社区进行重建项目，引进新的商店、经济适用房和绿色空间。

Lideta项目的最初设计优先考虑了公平性和可持续性。讨论重建计划的会议向公众开放。场地设计包括混合用途建筑、经济适用房、公共基础设施和绿地，旨在提高社区的宜居性。

然而，该项目未能产生财政和股权收益。无效的租金催收和不清楚的财产记录使得创收困难。此外，在Lideta已经完成的建设迎合了高收入的居民，许多原来的居民已经迁移。

我们可以从Lideta项目中吸取一些教训。更正式、透明的房产记录可以帮助城市收集和追踪收入，并确保公平的土地估值。建设当地的能力和信任在亚的斯亚贝巴尤其重要，因为那里的土地价值俘获相对较新，对政府的信任较低。最后，将土地租赁和房产税收入返还给再开发地区的长期居民，可以确保弱势社区受益。

海得拉巴外环路沿线的土地价值捕获

印度海得拉巴正在使用三种土地价值捕获机制，为外环路周边的开发增加收入。外环路是一条环绕城市的道路，可以让汽车绕过拥挤的市中心。首先，该市采用了一种名为“特别开发费”的机制，对建筑许可费收取最高1.5倍的费用，以满足开发商对交通走廊沿线空间日益增长的需求。

第二，“开发延期费”由外环路沿线的村庄管理，是向土地所有者征收的闲置土地的费用。这些收费旨在阻止土地所有者持有土地进行金融投机。

最后，区域发展计划(尚未实施)将包括土地重新调整计划，将一个地区的多块土地集中和重新设计，为土地所有者创造价值，并为政府创收。

特别开发费和开发延期费都为海德拉巴带来了一些收入。但是，准确和透明的数据很难获得，因此很难跟踪这些土地价值捕获机制的有效性。

区域发展计划最适合有计划地增加土地价值，并在长期内为城市创造更多收入，但它们需要更多的协调和政治意愿。

利用所有土地价值捕获机制，将土地开发规划与交通规划而且融资是关键。但这并没有发生。

到目前为止，外环路交通走廊的发展主要集中在较富裕的地区，许多较贫穷的地区仍然没有基本的基础设施和服务，如管道供水和污水处理。随着数据收集和区域发展计划的改进，海德拉巴将从土地价值获取中获得更多收入，并帮助外环路沿线社区更公平地发展。

城市如何利用土地价值捕获

我们的三个案例研究表明，尽管挑战仍然存在，但如果发展中城市成功地实现了土地价值捕获，它们可以从产生大量公共收入中受益。了解当地的政治、金融和治理背景对取得成功至关重要——既可以获取土地价值，也可以公平使用由此产生的收必威官网亚洲体育入，以确保城市中更脆弱的社区不被发展抛在后面。

要了解更多关于发展中国家城市如何为成功获取土地价值奠定基础的信息，请下载我们的工作文件:São保罗、亚的斯亚贝巴和海德拉巴的城市土地价值捕获:不同的解释、公平影响和有利条件．